Gutachterausschuss
Gesetzliche Grundlagen
Die Tätigkeiten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basieren auf folgenden Grundlagen:
- Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung
- Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) und die hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien in der aktuellen Fassung
- Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten (Gutachterausschussverordnung - GAVO) in der aktuellen Fassung
Alle Bestimmungen wurden mehrfach verändert und gelten in der jeweiligen Fassung.
Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbstständiges und unabhängiges Gremium mit sachkundigen und erfahrenen Fachleuten.
Er besteht aus dem Vorsitzenden, seinem/r Stellvertreter/in und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern, die in der Regel für einen Zeitraum von 4 Jahren vom Landrat bestellt werden.
Die ehrenamtlichen Mitglieder kommen vorwiegend aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft oder sonstigen in der Grundstückswirtschaft erfahrenen Personen.
Die Tätigkeit des Gutachterausschusses besteht in der Erstellung von Gutachten für Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u.a..
Ein Gutachten wird jeweils von zwei Mitgliedern des Gutachterausschusses, sowie dem oder der jeweiligen Vorsitzenden erstellt.
Die Gutachter arbeiten nach bestem Wissen und Gewissen und sind nicht an Weisungen gebunden.
Zur Unterstützung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle.
Die Geschäftsstelle ist der Ansprechpartner für Fragen und Auskünfte.
Der Geschäftsstelle werden alle geschlossenen Kaufverträge im Kreis Rendsburg-Eckernförde zugeleitet. Diese Kaufpreise werden in einer digitalen Kaufpreissammlung gesammelt und teilweise ausgewertet.
Bodenrichtwerte
Aus den tatsächlichen Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke werden alle zwei Jahre Bodenrichtwerte für jede Gemeinde und Stadt vom Gutachterausschuss ermittelt.
Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter, durchschnittlicher Lagewert, bezogen auf 1 m² Grundstücksfläche. Er ist für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren Merkmalen tatsächlicher und rechtlicher Art weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufwiesen. Der Bodenrichtwert ist also auf typische Verhältnisse in der jeweiligen Lage abgestellt und berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Abweichungen einzelner Grundstücke in den wertbestimmenden Merkmalen können Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken. Das gilt insbesondere hinsichtlich Verkehrs- bzw. Geschäftslage, Art und Maß baulicher Nutzung, Grundstücksgestaltung, Größe, Beschaffenheit, Erschließungszustand, die mit dem Grundstück verbundenen Rechte oder wertmindernden Belastungen, möglichen Immissionseinwirkungen sowie auch für Objekte, die mit Besonderheiten behaftet sind.
Die angegebenen Richtwerte beziehen sich auf eine in der Regel ca. 30 m tiefe Vorderlandfläche. Bei Grundstücken mit einer größeren Tiefe ist eine Abzonung in Vorderlandflächen und Hinterlandflächen oder Gartenlandflächen vorzunehmen. Die hiernach ermittelten Durchschnittswerte liegen in der Regel unter den Vorderlandflächen bzw. Richtwerten. Für Grundstücke mit hoher baulicher Ausnutzungsziffer sowie bei Ausweisung als Mischgebiet gilt der Vorderlandbereich gegebenenfalls auch für eine größere Tiefe als 30 m. Bei gewerblichen Baulandflächen und großflächigem Geschosswohnungsbau sind die Richtwerte als Durchschnittswerte aufzufassen.
Richtwerte für Bauerwartungslandflächen, Rohbaulandflächen, Sonderbauflächen, Verkehrsflächen, Flächen für die Versorgungsanlagen und die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Grünflächen wurden nicht ermittelt.
Soweit in bebauten Gebieten gebietstypische Vertragsverhältnisse bestehen, wie z.B. Erbbau oder Reichsheimstättenrechte, so sind die Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung solcher Rechte ermittelt.
Gemäß § 196 Abs. 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke ermittelt. Die Werte für bebaute Grundstücke können je nach Lage und Art der vorhandenen Bebauung gegebenenfalls gemindert werden. Im Einzelfall ist aufgrund der unterschiedlichen Bewertungskriterien eine gesonderte Bewertung für ein angesprochenes Grundstück unumgänglich.
Bodenrichtwerte
Bitte beachten Sie: Es handelt sich hier nicht um Bodenrichtwerte für steuerliche Zwecke
Nähere Informationen zur Grundsteuer und zum aktuellen Status zur Bereitstellung der Bodenrichtwerte für steuerliche Zwecke zum Stichtag 01.01.2022 sind der Internetseite des Landesportals Schleswig-Holstein unter folgendem Link zu entnehmen:
Finanzen - Grundsteuerreform - schleswig-holstein.de
Auf dieser Seite finden Sie gebündelt alle Informationen zur Grundsteuerreform in Schleswig-Holstein, die Seite wird vom Finanzministerium Schleswig-Holstein fortlaufend aktualisiert.
Legende
Eine Legende zur Bodenrichtwertkarte und allgemeine Hinweise zur Anwendung der Bodenrichtwerte finden Sie hier.
Interaktive Bodenrichtwertkarte
Bodenrichtwerte ab dem 31.12.2014 können Sie jetzt auch über die folgende Karte abfragen.
Klicken Sie hier um zur Bodenrichtwertkarte zu gelangen.
Alle älteren Werte entnehmen Sie bitte der nachfolgenden Auflistung.
Stand: 01.01.2024
| Bereich | Übersicht | Karte | Landwirtschaftliche Flächen |
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | Bodenrichtwertkarte | Gesamtübersicht über Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen |
Stand: 31.12.2021
| Bereich | Übersicht | Karte | Landwirtschaftliche Flächen |
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | Bodenrichtwertkarte | Gesamtübersicht über Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen |
Stand: 31.12.2020
| Bereich | Übersicht | Karte | Landwirtschaftliche Flächen |
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | Bodenrichtwertkarte 2020 | Gesamtübersicht über Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen |
Stand: 31.12.2018
| Bereich | Übersicht | Karte | Landwirtschaftliche Flächen |
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | Bodenrichtwertkarte 2018 | Gesamtübersicht über Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen |
Stand: 31.12.2016
Achtung:
Die fehlerhafte Eingabe des Bodenrichtwertes der Zone (601) wurde am 27.10.2020 korrigiert!
| Bereich | Übersicht | Karte | Landwirtschaftliche Flächen |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | Bodenrichtwertkarte 2016 | Gesamtübersicht über Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen Gemeindezuordnung |
| Stadt Büdelsdorf | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Eckernförde | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Nortorf | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Bordesholm | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Hohenwestedt | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Kronshagen | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung |
Stand: 31.12.2014
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht aller Bodenrichtwerte sämtlicher Gemeinden und Städte im Kreisgebiet | ||
| Stadt Eckernförde | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Bordesholm | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Kronshagen | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung |
Stand: 31.12.2012
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht allerBodenrichtwerte sämtlicherGemeinden und Städte im Kreisgebiet | ||
| Stadt Eckernförde | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Bordesholm | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung |
Stand: 31.12.2010
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht allerBodenrichtwerte sämtlicherGemeinden und Städte im Kreisgebiet | ||
| Stadt Eckernförde | Bodenrichtwertkarte mit Zoneneinteilung | ||
| Stadt Nortorf | Bodenrichtwertkarte | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Bordesholm | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung | ||
| Gemeinde Flintbek | Bodenrichtwertkarte | ||
| Gemeinde Gettorf | gesamt Bereich Kirche | ||
| Gemeinde Hohenwestedt | Bodenrichtwertkarte |
Stand: 31.12.2008
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht allerBodenrichtwerte sämtlicherGemeinden und Städte im Kreisgebiet | ||
| Gemeinde Bordesholm | Bodenrichtwertkartemit Zoneneinteilung I - XII | ||
| Stadt Eckernförde | Bodenrichtwertkartenmit Zoneneinteilung I - XIX | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkartenmit Zoneneinteilung I - XIX |
Stand: 31.12.2006
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht allerBodenrichtwerte sämtlicherGemeinden und Städte im Kreisgebiet | ||
| Stadt Rendsburg | Bodenrichtwertkartenmit Zoneneinteilung I - XVIII |
Stand: 31.12.2004
| Bereich | Übersicht | Karte | Straßenverzeichnis |
|---|---|---|---|
| Kreis Rendsburg-Eckernförde | Gesamtübersicht allerBodenrichtwerte sämtlicherGemeinden und Städte im Kreisgebiet |
Grundstücksmarktbericht 2023
GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2023
Es handelt sich bei dem Grundstücksmarktbericht um die statistische Auswertung aller Grundstücks- und Immobilienverkäufe im Kreis Rendsburg-Eckernförde durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.
Für den Berichtszeitraum von zwei Jahren, vom 01.01.2022 bis 31.12.2023, wurden folgende Teilmärkte untersucht:
Unbebaute Grundstücke:
- Baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
- Baureifes Land für Mehrfamilienhaus- und gemischt genutzte Grundstücke
- Baureifes Land für Gewerbe- und Industriegrundstücke
- Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Bebaute Grundstücke:
- Ein- bis Zweifamilienhäuser mit folgenden Bebauungsarten:
- EFH, RH, REH, RMH, FEH, DH, DHH und ZFH
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
Auf ca. 120 Seiten können eine Vielzahl von Informationen gewonnen werden. So lässt sich Zusammenfassend folgendes sagen:
Einen besonderen Schwerpunkt für den Berichtszeitraum, vom 01.01.2022 bis 31.12.2023, zur Ableitung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 bilden die Eigentumsübergänge unbebauter Grundstücke. Generell werden alle Bodenrichtwerte für baureifes Land, für Einfamilienhausgrundstücke, für Mehrfamilienhaus- und gemischt genutzte Grundstücke, für Gewerbe- und Industriegrundstücke und land- und forstwirtschaftliche Grundstücke abgeleitet und dargestellt.
Eine konjunkturelle Besonderheit im Berichtszeitraum 2022/23 zeigt sich in der unterschiedlichen Anzahl der eingegangenen Kauffälle, so wurden in 2023 im Vergleich zu 2022 fast 25 % weniger Grundstücksübergänge im Kreisgebiet abgeschlossen, im Vergleich zum Jahr 2021 sogar 34 % weniger.
Die quartalsweise Auswertung der Teilmärkte für Verkäufe bebauter Flächen, wie zum Beispiel der Markt für Wohneinfamilienhäuser oder der Markt der Eigentumswohnungen, zeigt deutlich einen Abwärtsknick ab dem 3. Quartal 2022. Auch der DESTATIS-Häuserpreisindex vom statistischen Bundesamt bestätigt die Entwicklung in dünn besiedelten Landkreisen, so ist noch für 2022 ein Aufschwung, für 2023 aber ein Abschwung erkennbar. Damit sind die Entwicklung der aktuellen Bodenrichtwerte, und damit das Wertniveau im Vergleich zum Stichtag 31.12.2021, über den gesamten Berichtszeitraum nahezu gleichgeblieben.
Insgesamt kommen wir im Kreisgebiet Rendsburg-Eckernförde für unbebaute Grundstücke auf ca. 1.000 Bodenrichtwertzonen, hauptsächlich für die Teilmärkte Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Gewerbe. Die flächendeckende Abbildung der Bodenrichtwerte ist durch Zonen der Umlandbereiche gewährleistet. Ergänzend werden auch Bodenrichtwertzonen für Grundstücke mit wertrelevanten Wasserlagen, bei denen die Nähe zu einem Gewässer ein wertbildendes Lagekriterium darstellt, mit einem entsprechenden Bodenrichtwert ausgewiesen.
Sachwertfaktoren:
Mit dem Grundstücksmarktbericht 2023 wird eine Auswertung bezüglich der Sachwertfaktoren für die Teilmärkte EFH, REH und DHH und RMH im Kreisgebiet durchgeführt. Diese Analyse durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses basiert auf den Daten der eingehenden Kaufverträge und der nachfolgenden Datenverdichtung. Diese Sachwertfaktoren ergänzen die bewährte Darstellungsform und Auswertungen des gesamten Vertragsgeschehens.
Die Sachwertfaktoren sind Marktanpassungsfaktoren, die vom Sachverständigen benötigt werden, um der bei sogenannten Sachwertermittlung einen marktangepassten, vorläufigen Sachwert berechnen zu können. Bei einer modellkonformen Anwendung dieses Sachwertfaktors wird es möglich, den schematisch nach der Sachwertrichtlinie berechneten Wert zum Beispiel eines freistehendes Einfamilienhauses im Einzugsgebiet von Kiel an die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes anzupassen.
Auch in diesem Grundstücksmarktbericht werden sogenannte Immobilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht. Der Immobilienrichtwert für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser bildet das zonale typische Lageniveau der Bezirke im Kreis Rendsburg-Eckernförde ab und wird im Wesentlichen beeinflusst durch Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und der Grundstücksgröße.
Das vollständige Exemplar inklusive der statistischen Auswertungen und Tabellen im pdf-Format kann für das sachverständige Publikum bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gegen eine Gebühr von 50,00 € erworben werden.
Gebühren:
| PDF-Format | 50 € |
| Druckversion | 80 € |
Bestellung Grundstücksmarktbericht 2023:
Gerne per E-Mail an die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde unter Angabe einer Rechnungsadresse.
Um eine historische Abbildung vornehmen zu können, sind die vollständigen Grundstücksmarktberichte 2015, 2017, 2019, 2021 und 2022 hier einsehbar.
Datenverdichtung
Datenerfassungsbogen für die Kaufpreissammlung
Der Gutachterausschuss im Kreis Rendsburg-Eckernförde ist nach dem Baugesetzbuch § 195 verpflichtet, eine Kaufpreissammlung zu führen.
Um eine größere Markttransparenz und damit eine bessere Durchschaubarkeit des Grundstücksmarktes zu erzielen, benötigt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für jeden notariell beglaubigten Kaufvertrag im Kreis Rendsburg-Eckernförde einen der nachfolgend aufgeführten Datenerfassungsbögen.
Das Ausfüllen des Fragebogens nimmt nur einige Minuten in Anspruch. Die Daten werden anonymisiert und vertraulich in die Kaufpreissammlung eingepflegt.
Für aufkommende Frage stehen wir Ihnen telefonisch zur Verfügung.
Kaufpreissammlung
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde werden im Durchschnitt ca. 2.700 Verträge jährlich zugestellt. Diese werden in eine digitale Kaufpreissammlung eingetragen und teilweise ausgewertet.
Die Daten werden anonymisiert in eine Datenbank eingegeben, so dass die Angaben mit bestimmbaren Personen oder Grundstücken nicht in Verbindung gebracht werden können. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung in schriftlicher Form sind gebührenpflichtig und richten sich nach der Gebührensatzung des Kreises Rendsburg-Eckernförde vom 2. August 2014.
Die Auskünfte sind nur zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Die Daten dürfen nur für den beantragten Zweck verwendet werden.
Verkehrswertgutachten
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Rendsburg-Eckernförde erstellt Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Rechten an Grundstücken.
Die Gutachten können von Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u. a. beantragt werden und sind gebührenpflichtig.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Der Antrag eines Gutachtens muss schriftlich vom Eigentümer oder eines gleichstehenden Berechtigten erfolgen.
Dem formlosen Antrag hinzuzufügen ist ein aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Eckernförde, Rendsburg, Kiel oder Neumünster.
Die Anfertigung des Gutachtens ist kostenpflichtig und richtet sich nach der Gebührensatzung des Kreises Rendsburg-Eckernförde vom 2. August 2014.
Beispiele der anfallenden Gebühren für ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert von:
| 80.000,00 € | ca. 1.360,00 € Gebühr |
| 100.000,00 € | ca. 1.540,00 € Gebühr |
| 125.000,00 € | ca. 1.760,00 € Gebühr |
| 150.000,00 € | ca. 1.950,00 € Gebühr |
| 175.000,00 € | ca. 2.137,00 € Gebühr |
| 200.000,00 € | ca. 2.325,00 € Gebühr |
| 250.000,00 € | ca. 2.695,00 € Gebühr |
usw.